起底青客公寓:融資、拿房、現金貸撐起了一個IPO

創業7年,主攻青年白領,青客公寓靠著VC/PE機構“輸血”與現金貸服務的周轉,坐穩了行業老三的位子。

北京時間11月5日晚,青客公寓成功掛牌納斯達克,股票代碼為“QK”??癱?7.35美元/股,截至發稿,青客公寓上漲3.76%報17.64美元/股,市值8.37億美元。

2019年,長租公寓投資行至關鍵處,“馬太效應”越發明顯,資金流向頭部。今年3月,蛋殼公寓獲5億美元C輪融資,投后估值超20億美元,10月完成1.9億美元D輪融資;自如則于今年6月獲5億美元B輪融資,投后估值50億美元。

而隨著青客上市,長租公寓的故事也終于講到了二級市場。創業7年,主攻青年白領,青客公寓靠著VC/PE機構“輸血”與現金貸服務的周轉,坐穩了行業老三的位子。

長租公寓人民幣玩家,每間公寓租金低于2000元

“最愛的人住在身邊,最好的朋友住在對面?!薄渡畬蟊ā泛汀棟楣ⅰ分械墓⑸釷切磯嗄昵帷白夥懇蛔濉泵蝸脛械難?。

當前市場上的長租公寓分兩種,分散式與集中式。其中,集中式長租公寓自帶社交屬性,包含公共區域、配套空間和房間,還會為租客提供生活服務以及社交、創業等附加服務。很好的滿足了有社交需求的孤獨異鄉房客。

相比之下,分散式長租公寓的頭部企業更受租客與資本青睞。在北京漂了3年,從事分析師工作的孫萌很信任長租公寓,“我一直租的都是長租公寓,找房子方便啊,而且還有保潔,也能在軟件上看到鄰居的基本信息,比較規范,安全?!?/p>

青客公寓是分散式長租公寓里,成立較早的那一批。創始人金光杰拿著做律師賺的錢成立了青客公寓?!扒囁汀繃階質恰扒嗄昕腿恕鋇乃跣?,與大多數分散式長租公寓類似,青客公寓的運營方式也是將拿到的房源進行標準化改造,再租給20-35歲的城市青年租客,租房價位不高,介于1000-2000元/間之間,受到不少年輕白領的歡迎。

招股書顯示,到2018年底,青客公寓房源數量已經飆升至9.12萬間,復合年增長率達114%,共覆蓋6座城市。就總租賃房間價值和數量計算,目前青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位。

營收增長的同時,虧損也在擴大。招股書顯示,青客公寓從2017年的5.22億元增長到2018年的8.89億元,同比增長70.3%;截至2019年6月30日的前9個月,營收為8.98億。但是,在2017年、2018年,青客的凈虧損分別達2.45億元和4.98億元。

明顯能看出,青客公寓如今的座次與“燒錢”分不開關系。

融資,拿房,現金貸,撐起了一個IPO

青客公寓有“三寶”,融資,拿房和現金貸。

擴張規模的背后離不開VC/PE的“輸血”。公開資料顯示,2012年,青客公寓在成立當年獲得紐信創投的天使投資;兩年后,達晨投了A輪1000萬美元;2015年,賽富和紐信聯合投資B輪1.8億人民幣;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯合領投C輪數千萬美元。

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融到錢,下一步就是占領市場。長租公寓,房源即一切,這一點青客公寓CEO金光杰自己也清楚,他曾透露:“3萬間-5萬間的規模,是公寓企業的生存底線。長租公寓的商業模式是與租賃房源房東簽訂長期合約,經裝修改造后重新開放給租客,通過租金差異獲取利潤。前期需要投入房租、裝修等成本,假如房源總數小于1萬間,公寓管理難以做到精細化,資金鏈斷裂風險較高?!?br/>

這種情況下,青客只能努力尋求更多租戶,減少空置率,同時拿錢擴張。招股書顯示,青客公寓與11家金融機構達成了合作,意圖為租戶提供分期貸款的同時,也能用分期貸款所得收入采購新公寓或進行裝修。

效果很明顯,目前青客公寓房源數量已經飆升至9.12萬間,代價也不小,2017年至今累計虧損超過11億人民幣。

值得注意的是,青客是行業唯一一家以26個月的長租期實行租金貸的企業,前2個月是租客支付的押金,后24個月由租客還款。當然,這種做法遭到不少的吐槽。

二度更新招股書,

大幅下調發行規模:對上市沒信心?

值得注意的是,上市前青客公寓曾兩度更新招股書。

10月25日, 青客公寓更新了F-1招股文件,預計于11月5日在納斯達克掛牌上市,這版的最大變動在于承銷商名單,除了擔任聯席主承銷商的摩根士丹利和中金公司外,還新增了質數資本、光大新鴻基、老虎證券以及中信建投國際四家投行擔任副承銷商。

11月2日凌晨,青客再次更新照顧書,將此次IPO的發行規模從此前的520萬股ADS下調近一半至270萬股ADS,其最高募資金額從此前的近1億美元減少至約5000萬美元。

相應的,招股書披露的股東結構也隨之發生了微調。IPO前,青客公寓創始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份,高管和董事合計持有36.9%的股份??雷時炯捌涔亓堤宄止?0.6%,而紐信創投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持股9.3%、8.9%和8.9%。

IPO后,高管和董事合計將持有34.8%的股份,凱欣資本占股28.9%。

上市前夕大幅下調發行規模的做法難免引發行業猜測,業內有觀點認為青客公寓此舉是由于當前面對的市場環境不好,導致信心不足所致。市場下行周期是一方面,長租公寓盈利模式尚未成熟也常被部分VC詬病。

長租公寓的商業模式需要前期投入大量資金,但這個行業投資回報周期又相當長。在實際運作中,公寓租金以年、季度、月等周期結算,由此便產生了資金錯配獲利空間。不少長租公寓企業拆了東家補西家,因此自2018年以來,行業時常傳來“雷聲陣陣”。

某長租公寓從業者直言, “目前,所有爆倉的長租公寓運營商,都是資金鏈的問題?!?/p>

不過,青客公寓目前也在積極開發其他盈利渠道,除了通過收租獲得收入,青客公寓還推出了針對于用戶的增值服務和基于會員的“青客優選”平臺。

“這是長期行業,我們看的也得是長期”

上市就是尋求另一續命手段?這倒也不盡然。

某長租公寓創始人表示,“長期肯定會賺錢的,它是長期行業,我們看的也得是長期?!背ぷ夤⑹諧〉那熬胺淺?曬?,因為中國租房市場太大了。

這里有一組數據:2017年我國租賃人口為1.94億人,全國租金水平平均為515元/月/人,住房租賃市場租金規模為1.2萬億元,預計2025年我國住宅租賃市場將提升至2.33萬億元的規模。

另外,政策春風也不斷吹向長租公寓。2016年底和2017年初,住建部兩次發文推進租賃企業機構化和規?;⒄??!胺科笙怠?、“中介系”、“酒店系”、“創業系”紛紛跑馬圈地,拉開陣營。

在你爭我奪的市場割據后,行業洗牌仍在進行。不少中小長租公寓企業出現經營?;蟊├椎貢?、被收購;頭部企業則全力謀求上市,尋求另一個融資渠道。

與其說是“續命”,不如說長租公寓在爭取時間,想借由二級市場資金,平穩過渡到規?;哪且惶?。

*本文來源:投資界,作者:Shirley,原標題:《9萬間出租房撐起一個IPO,市值超8億美元》。

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