大幅削減募資額后掛牌納斯達克,青客公寓上市背后暗藏隱憂

長租行業精耕期的定義是什么,又如何精耕?拋開一些場面套話,怎么找到長租行業盈利的方法論才根本。

繼正式提交赴美上市申請28天后,青客公寓于昨晚掛牌納斯達克,股票代碼為“QK”,打響了國內長租公寓海外上市的第一槍。

根據招股書,青客公寓發行價為17.00美元/股,總計發行270萬股美國存托股票(以下簡稱“ADS”)(每股ADS相當于公司30股A類普通股)。在承銷商不行使超額配售權的情況下,青客此次上市募資總額在4800萬美元左右。此次發行的聯席賬簿管理人由摩根士丹利有限責任公司和中國國際金融香港證券有限公司聯合擔任。

在IPO后,青客公寓的高管和董事合計將持有的股份由36.9%降為34.8%,其最大機構投資人凱欣資本的持股比例將由30.6%降至28.9%,前者享有投票權為80.5%,后者為8.6%。

根據青客公寓在招股書中表示,此次IPO募集所得資金將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數量,并投資于技術升級和基礎設施改造,另有用于一般營運用途。

上市前夕曾大幅削減募資額

上月8日,青客公寓正式提交了赴美的上市申請。同月25日,青客公寓更新招股書,最高募資近1億美元。而在距離上市僅剩4天時,青客公寓主動選擇將此次IPO的發行規模從此前的520萬股ADS調至270萬股ADS。以每股ADS 17至19美元的發行區間計算,其最高募資金額也從此前的近1億美元減少至約5000萬美元,腰斬過一半。

此番做法,表面上看是青客公寓為了順利登陸納斯達克,深層原因則是對上市不自信的顯露。

曾有業內專業人士明確指出,長租公寓只有達到規模效應后,邊際成本降低并且加上管理得當,才能開始賺錢。

這就意味著“堆量”成了長租公寓早期發展的第一要義。規模量往往與充足的現金流相掛鉤,而前期的獲客成本和裝修投入,后期的服務支出和供應鏈管理、房屋空置成本、折舊成本是長租公寓的必要開銷,較低平均利潤水平(約為2%~4%,克而瑞研究數據)和至少需6年以上的現金流回正周期讓其舉步維艱。

處境的艱難從青客公寓財報上來看更為直接。

青客公寓2017財年、2018財年運營虧損分別為1.89億元、4.26億元;截至2019年6月30日,青客公寓9個月運營虧損3.47億元(約5064萬美元),上年同期運營虧損2.88億元。青客公寓2017財年、2018財年凈虧損分別為2.45億元、4.999億元(約7282萬美元);截至2019年6月30日,青客公寓9個月凈虧損3.73億元(約5436萬美元),上年同期凈虧損3.24億元。若把此前剛剛遞交赴美上市的另一家長租公寓玩家蛋殼虧損綜合后,你會發現,這兩家企業在兩年半合計虧損超50億元。

在燒光投資機構的資金之后,錢又從哪兒來?對于經歷過“過山車”式發展的長租公寓來說,IPO似乎是唯一且最好的選擇。此前我在《蛋殼公寓遞交赴美IPO招股書,長租公寓究竟怎么了?》一文中就曾著重提到,IPO讓企業在轉向二級市場直接融資的同時,也能讓之前的投資方退出。

相比虧損,低續租率更令人生憂

根據青客公寓的招股書顯示,截至2019年6月30日,青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的共計96854間房間,其中,上海為主要市場,擁有超過6萬件房源。

根據灼識咨詢的報告,就總租賃房間價值和數量計算,青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位;同時,國內約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間,而若以該類房間數計算,青客公寓位居行列第一。與此同時,青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%,同樣為行業最高。

如此頭部的長租公寓玩家,青客公寓在其它方面的表現,卻令人生憂。

截至2019年6月30日止9個月,青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月,其中68.3%的合同期間長于12個月。但,在同一時期內,47.3%的租戶在合同到期前就已退租,入住超過1周后停止合同就將被扣除保證金,只有5.1%的租戶選擇了續租。低續租率往往因為企業所所提供的服務在質量上出現了問題,我們通過瀏覽一些網站不難發現,青客公寓的用戶口碑相對不盡人意。

當下的長租公寓往往運營過重且盈利模式單一,新的盈利出口(利用租客數據提供配套服務等)尚未得以驗證。對于低續租率的青客公寓來說,何談精細化運營?“期限錯配”的金融玩法又能支撐其多久?歷史的經驗告訴我們,IPO對于企業絕非意味著終點,對于青客來說,下一階段的企劃則顯得尤為重要。

長租行業會不會如同相關評論人士所述,“企業圈地行為的長租公寓就不應該出現,用資本控制散戶房東,然后拉抬價格,讓租客不得不多交房租。現有的中介租房完全足夠,付半月租金做手續費也不算貴?!閉庠蛐枰頤搶渚蠶呂?,進行辯證性思考和驗證。

可以感受到的是,長租公寓行業仍未步入正式的穩定期。這從自如CEO熊林接受媒體采訪時的表述便能洞悉端倪,熊林認為長租行業已經由創業期進入精耕期,更需要聚焦于創造用戶和社會價值。于此,不禁反問,長租行業精耕期的定義是什么,又如何精耕?拋開一些場面套話,怎么找到長租行業盈利的方法論才根本。

*本文來源:鈦媒體,作者:桑明強,原標題:《大幅削減募資額后掛牌納斯達克,青客公寓上市背后暗藏隱憂》。

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