孫宏斌四千字演講:地產商,請不要再抱幻想了!

孫宏斌讓開發商不要有幻想,但屁股決定腦袋,所有的點,都落在了三件有利于融創的事情:要銀行開發貸松一點,要政府支持并購,要政府支持頭部企業。

在日前民生銀行的不動產金融年會上,融創中國董事長孫宏斌做了主題為《新形勢下融創中國的判斷和選擇》的演講。

主持人介紹孫宏斌時,用了四個藝名:

耿直BOY、中國好老鄉、白衣騎士、接盤俠。

他特別提到了“接盤俠”剛在一個敏感的時間節點,用超40億元接盤了李嘉誠旗下的大連項目。

這依舊是我們熟悉的老孫。上臺后拿著話筒看著PPT愣了半天,仿佛之前從沒有見過這個PPT,嘴里“這個那個這個那個”很久。然后在全場的笑聲中,突然打開了話夾,含含糊糊但語速極快地說出一組觀點和數據。

他講了二十分鐘。如觀眾所愿,孫宏斌讓開發商不要有幻想,但屁股決定腦袋,所有的點,都落在了三件有利于融創的事情:

要銀行開發貸松一點,要政府支持并購,要政府支持頭部企業。

他說的頭部企業,是前五名。

然后他迅速下臺,結束了演講。

以下為演講全文,原文有刪改

孫宏斌:我覺得剛才盛司長說得特別好,我第一點想說的他都說了。我的發言主要想說一下新形勢是什么,因為這個行業不是講理的行業,我們有很多邏輯,但是現在目前我們的新形勢是什么。第二,融創的選擇其實跟大家一樣,沒啥可選的。第三,我不知道給誰提建議。這就是簡單的三點。

目前房地產政策環境,第一點剛才盛司長說得特別好,還是讓經濟依賴房地產不依賴房地產,這是一個國家戰略,是一個已經上升到政治高度的國家戰略。為什么?這個行業太多了,這個行業的相關行業在GDP中要占到30%,這個行業的賣地收入加上稅收收入,占整個財政收入的40%。這個行業的貸款,占28.9%,加上其他行業貸款,用房地產做抵押的,是50%。所以這個行業太重要了,占的資源已經太多了。

我想說的第一點,改變經濟過度依賴房地產,已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了,我們要理解這次的調控。很多人認為現在的壓力那么大,什么時候能夠放松?我說不太可能。大家記得2016年10月份,那時候限價,很多人其實是誤判了。覺得2017年“兩會”以后就能放開,結果沒有放開。說十九大以后放開,結果沒有放開。說2018年“兩會”以后放開,還是沒有放開,一直等到今天,已經第四個年頭了,還是沒有放開。主要是這個行業確實太重要了,要理解新形勢。

第二,未來房地產整體規模,原來我們說60%多,剛才盛司長說53點幾的城市化率,將來還要達到80%多,2030年到達70%,這個空間還是挺大的。一個是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一個人,你身邊的10個人,肯定有5個人想要改善,你不換也能活著,但是都想換。你任何10個朋友里面,肯定有一半的人想換房子,這個行業我估計還會保持很多年,今年大概是16萬億左右,這個規模大概還會保持很多年。這是一點。

另外一點,這個行業還有一個變化,到15萬億的量級的時候,從增量市場往存量市場變,而不是二手房存量、增量,而是說原來在2007年的時候,這個行業是3萬億,2008年的時候降了一點,2點幾萬億。到了2010年的時候,是4點幾萬億,到2011年大概5萬億。從2007年到2019年,漲了5倍。從2011年到現在漲了3倍。所以我們在座的開發商在這些年里面一直在搶占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好過。但是到了現在以后,就是存量了,就是這15萬億存量,在這上下,這個時候就難做了。從大家搶增量到搶存量,這其實是一個特別大的變化。

再一個變化就是,前一輪的時候去庫存,這個調控是錯的,因為本來一線和二線庫存就很小,這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了,然后2016年10月份限價,限的是一二線城市,限的是強三線城市,現在已經沒什么庫存了,所以就發現倒掛。

最大的問題就是把風險擠到了底線城市了,下面四五線城市、五六線城市,低線城市房價翻了一番,供應量增加很多,有風險嗎?要看結構的話,風險大了去了。一二線城市通過去庫存加上限價,沒有風險,只要出來之后都搖號賣掉了。三四線城市在這幾年房價也翻一番了,供應量增加很多。所以未來房地產市場的整體規模大概就是這樣。

另外,過去十年里面,確實增量非常大,從2007年3萬億到15萬億,增加了5倍,增加了12萬億,12萬億什么意思?就是增加的是全球汽車市場,全球汽車市場是2萬億美元。這個好做,就是因為有那么大增量。

另外,結構性風險,就是一二線城市、三四線城市。

第三,今后負債總量管理情況下,想增加負債是幾乎不可能的,這種管理下,這個行業的杠桿肯定在下降,因為你限價,把整個行業的風險定住了,把建設總量控制之后,把杠桿率降下來了,這些調控任何都是有利有弊的。因為我們的庫存大概都在一二線城市,我想房價漲,但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的,即使有泡沫也罷,沒有泡沫也罷,我們好干,最起碼風險性小。而且現在好就好在,現在的調控已經把政府的期望值也調下來了,原來房價跌了,政府的地價不降,隨便出來的地價起價你算一下賬,都是虧錢的。所以政府現在慢慢把期望值也降下來了。未來限價是把風險給弄好了,限負債總額是把杠桿率降下來了,所以這個行業我覺得會更好一點。

什么樣的企業,其實還是綜合?第一步,先是庫存,庫存有問題的話,說不上綜合競爭力。因為房地產的庫存很麻煩,因為掙點錢很難,虧錢特別容易。要是掙一個億的話特別難,但是虧一個億特別容易。因為掙錢以后一堆事,虧錢之后什么都沒有。所以如果庫存有問題,土地儲備布局不對,貴了,那基本上就是別說綜合競爭能力了,就是能不能活著。

第二就是品牌、產品、服務,這是個綜合競爭力。什么是新形勢呢?新形勢就是這次的調控,一句話是錢不能去房地產,第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具,這一輪加上上一輪的限價,這是一個長期的行為,我們覺得這是從國家政治高度和國家戰略,是這樣的選擇。所以不能有僥幸心理,基本上會持續很長的時間。好處就是,限價讓沒風險了,限制貸款規模讓這個行業的負債率降下來了。

要提高我們的綜合競爭力,還要看布局和土儲質量,因為這個行業分兩段,一段是前面投資,后面是做產品,投資做錯了的話,做什么產品都虧錢,所以布局和土儲很重要。然后是看產品和服務,這些都很難。然后持續的降低負債率,我們有一個綜合的負債率目標,希望負債總額能夠下降的不多,利潤的大幅增加、銷售額的增加,負債率很快降下來。

第三就是堅定的布局消費升級,像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。我們也一直這么做的,有文旅、旅游,我們文旅是國內最大的,文化我們也在做。這個是房地產+里面的,這方面布局就是為了將來。因為文娛是大行業,教育是個大行業,醫療是個大行業,養老也是大行業,我們這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩健,還是要講規模、講高質量增長。

我想再說幾點建議。

首先對政府來說,房地產行業真的是一個太綜合的行業了,我們這三年的調控主要就是一句話,房價不能漲。2016年10月份的時候,有的城市房價已經漲起來了,比如漲到三萬,但是你限價八千,都在這個節點上,很多城市就沒法干了,就算是限價,有的城市也得調,包括供地、包括容積率等等很多都需要調,這是綜合的事,說來話長我就不說了。

對于房地產企業來說,一定不能把這次調控當成短期的,它一定是長期的,是國家戰略。你說現在經濟壓力比較大,會不會還會怎么樣?我覺得不會的。四中全會已經有這樣的政治定力了。經濟增長不需要那么高,4%就挺好,這個行業太重要了,占的東西太多了。另外,總書記的理論體系的支柱就是以人民為中心,毛主席講的為人民服務,現在總書記理論體系的核心就是以人民為中心,以人民為中心的話房價就不能漲。

另外,我給銀行提點建議。第一,限的總量,但是不能把按揭限得太狠了,為什么?因為現在我們有11萬億的開發貸存量,我們有2.4萬億的債量,境外債大概有1萬多億人民幣,境內債大概1.4萬億。所以境內、境外債加起來是2.4萬億,信托還有2萬億,還有其他資金,開發商手上的錢是超過15萬億的。你銷售15萬億,有15萬億的債肯定夠了,你把總量限住了以后,按揭現在的存量,到6·30的存量是29萬億,二手房有9萬億,一手房19萬億,2017年的時候整個按揭增了2.8萬億,2018年增了大概3.9萬億,到了今年上半年增了2.2萬億,到了9月底又增了3.3萬億,相當于整個按揭總的增量4萬億,整個按揭如果沒有增量的話,這個行業會很麻煩。就是你可以限別的,但按揭這塊還得有點增量。這是我第一個建議。

第二個建議,你要支持并購,因為并購是解決風險最最快的方法,有很多風險暴露出來,但是并購是解決風險最快的。如果你還不了銀行的錢的話,基本上從你違約到最后你把它拍賣掉,大概平均需要四年時間,快的話需要三年時間,但是并購的話三個月或者半年就解決了,所以并購是化解行業風險的最好方法。這個行業的風險就是經濟風險,就是金融風險。所以并購是化解風險的一個手段,所以要支持并購。不管是從額度上也好,還是并購貸也好,都要支持。

第三個建議,還要支持頭部企業,為什么?不是因為我是頭部企業,因為這個行業的頭部企業,前五名大概是18%,我估計在五年里面,這個行業的前五名能占到30%,為什么?因為每個行業,比如汽車行業中國前五名是51%,啤酒行業是73%,空調行業78%,手機行業83%,我說的就是前五名。我們這個行業,前五名是18%,所以再過五年,30%問題不大。頭部企業對行業穩定也有好處,頭部企業我說的是前100名,所以這也是一個建議。

謝謝大家。

*本來源:微信公眾號“壹地產”(ID:yidichan),作者:章子姨,原標題:《孫宏斌四千字演講:地產商,請不要再抱幻想了》。

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