从特色小镇、美丽乡村到未来社区,农文旅融合的想象空间有多大?

乡村的未来。

改革开放的前40年,城市是核心。而随着政策利好、社会资源向乡村倾斜当下,乡村为经济发展创造着新的机遇。

长三角一体化视野下的乡村振兴,也在探索着更多产业融合、城乡一体化的发展模式。在长三角,嘉兴是最有经济活力、开放程度最高、创新能力最强的区域之一。作为土地改革的先行地,嘉兴“两分两换”模式曾为各地土改打造样本,而如今,“乡村未来社区研究中心”落户嘉兴,能否为我国乡村发展提供新的参考案例?

从特色小镇、美丽乡村到未来社区,关于乡村发展的概念在持续优化延伸,农文旅融合的想象空间也在不断拓宽。

生意基于土地

去年7月,投资6亿的秀丽东方在一夕之间被夷为平地,引发舆论一片哗然。尽管该景区在建成后不乏好评,但无奈其本质上仍属于“非法项目”,难以逃脱被拆除的命运——根据官方回应,秀丽东方被强制拆除是由于其擅自占用耕地,并未获取合法的建设用地指标。这是一个典型的没有处理好乡村土地问题的案例。

乡村旅游、乡村建设,绕不开的是土地问题。在乡村振兴上升为国家战略后,新导向持续鼓励利用四荒地、集体建设用地发展非农产业,特别是旅游业。在城市边界受限、建设用地收紧的大背景下,不少企业、投资人将目光转向了占国土面积超94%的乡村,但在这里“做生意”,要先解决“地”的问题,要摸清乡村土地改革的风向和逻辑。

乡村土地改革,改的是现有集体土地和宅基地的问题。2017年12月4日,国家发改委、国土资源部、环保部、住建部联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》 ,在鼓励发展乡村旅游用地的同时,也特别指出,要盘活存量和低效建设用地,严控新增建设用地规模。从政策层面明确,乡村项目规划要严格控制新增建设用地,在存量上做文章?;欢灾?,乡村旅游、乡村建设要在盘活集体用地、宅基地的存量方面做更多的文章。

国务院发展研究中心农村经济研究部部长、研究员叶兴庆在接受执惠采访时表示,三产融合、休闲观光、农产品加工、设施农业等项目需要建设用地,这个用地需求得不到满足,项目就无法落地。而原先的土地制度是原先土地管理制度不适应这个需求,其导致了很多乡村本就没有基地建设用地,而随着三权分置,农村集体建设用地将成为未来主要的项目用地。而对于宅基地,则是通过三权分置适度放活使用权,适应一部分集体之外、到乡村创业和生活用地需求,进而解决乡村空心化现状。

三权分置意味着确权,通过确权,才能明确产权边界,避免土地流转过程中可能会产生的矛盾纠纷。在确权的基础上,新的《土地管理法》破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。其允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单经或者个人直接使用。同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

这一制度的突破结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制,为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍。

集体建设用地入市,将极有可能加大资本市场对乡村的兴趣。浙旅集团乡悦投资副总经理陈亮表示,土地资源、土地资源的溢价是乡村文旅产品盈利模式的内核。乡村产品原本不具备资产属性的,而随着集体土地入市、土地制度的改革,会触发整个资产评估逻辑的改变,这是资本市场所看重的。

乡伴文旅CEO吴冲认为,确权后的下一步是实现租赁和交易,而之后一旦实现抵押登记制度,便可打通银行信贷的通路,可以作为金融抵押品将是集体土地和宅基地物权的一次重大跃迁。最终的一步应该就是和城市国有土地的全面接轨——引入类似招拍挂这样的集中竞价的交易模式,最终实现乡村土地的完全价值。整个的过程可能需要5年以上的时间才能完成,但基本的政策方向应该是清晰的。

乡村土地改革的逻辑,即通过改革存量集体建设用地、宅基地,将土地变为资产,吸引企业、资本进入乡村发展非农产业,最终反哺乡村经济。

“乡村未来社区”

土地的“解放”,将赋予乡村建设更多的发展方向,它可以是特色小镇,可以是美丽乡村,也可以是未来社区。

10月24日,乡村未来社区研究中心在浙江嘉兴揭牌,旨在探索“乡村未来社区”的可行路径。

叶兴庆认为,在改革开放的40年里,嘉兴在农业农村发展方面,有改革创新的传统。无论是基于土地问题的“两分两换”嘉兴模式,还是在特色小镇、美丽乡村等乡村振兴领域的探索,嘉兴都是先行者。因此,乡村未来社区研究中心落户嘉兴将是该地区对于乡村发展思路的又一次探索。

“乡村未来社区”是以满足人民美好生活向往为根本目的的人民社区,围绕社区全生活链服务需求,以人本化、生态化、数字化为价值导向,以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大场景创新为引领的新型城市功能单元。

它是浙江省重点工作的一部分,也是嘉兴对于“未来社区”进入乡村的一次尝试。

今年浙江省两会上,“未来社区”被写入《政府工作报告》。在多数人的理解里,未来社区是一个针对于城市的构想,但乡伴文旅董事长朱胜萱表示,这是一个误读,在浙江省《政府工作报告》里,未来社区既有城市版,也有乡村版规划。虽然从城市角度更容易解读“未来社区”,但在城乡融合发展的理念下,乡村版的“未来社区”是必然会存在的。

关于未来社区,目前还没有统一的标准和定义,但与之类似的模式其实已渗入到世界各国社会发展规划中,新加坡的“居者有其屋”计划、日本的“5.0社会”、加拿大Quayside未来之城等都属于未来社区的概念范畴。

在这些相似规划模式背后,是一个共同的路径,即借科技发展之机,以社区为基本单元,让社会变成更加充满人文关怀、智慧、低碳、共享的地方。

通过与业内人士的探讨,我们不妨以以下几个关键词来对“乡村未来社区”稍作理解。

关键词一:营运

朱胜萱指出,“未来社区”是一个关注点由硬环境转向软环境的概念。也就是说,不是再去追求社区的推翻重建,而是在原有基础上,通过科技、智能化等手段,去实现社区资源更高效的利用、居民的精细化管理等,这是一个从建设变成营运的概念。

而由政府来主导未来社区建设,是为社区及城市的更新打开了一个政策端口,在社区营造、城市建设、医疗教育等方面的营运,政府作为主体,更具优势。

关键词二:跨越式发展

“未来社区”的理论其实是可以运用于乡村的。在很多人看来,乡村的基础设施尚未完善,升级难度会比城市大得多。但在业内人士看来,相较于城市,乡村其实是省去了推翻重建这一过程,是复制城市“未来社区”的理念和场景,从而少走弯路,实现跨越式发展的。

“例如,乡村小、散、不集中的特性,恰恰是互联网及科技手段应该去覆盖的,智能化设备是可以直接附加,而不需要再去更新的。再如,在房屋建造上,乡村大可引入被动屋、节能建筑,从而省去城市‘改’的阶段。

关键词三:“+农业”

相较于城市,乡村未来社区多了一重课题,即需要实现农业产业与社区生活的结合。

叶兴庆认为,“未来社区”是一个具有前瞻性的乡村发展思路。但它与城市版不同的是,乡村的未来社区要与农业产生强关联,这个社区需要保留乡村特色、文化特色。

据朱胜萱介绍,目前,嘉兴东浜头的河山镇画圣浜理想村项目正在探索当地农业产业、文化与生活场景的结合,是将“未来社区”的概念融入到乡村项目建设的一次实践。

总体而言,无论是乡村还是城市,未来社区都还是一个“新物种”,理论与实践都处于探索阶段,距离打造出样本,还有一系列的研究工作有待完成。

农文旅融合的想象空间

土地问题的解决是基础,而无论是特色小镇、美丽乡村、未来社区是乡村内核的优化升级,乡村旅游产业则是能够赋能乡村发展的着力点。

种桃卖桃,可以赚钱,让人来看桃花,同样可以赚钱,这就是乡村产业发展的魅力。清华大学中国农村研究院副院长张红宇表示,2018年全国乡村旅游增加值8千亿,相当于6.47万亿农业增加值的12%,解决吸纳800-1000万劳动力就业问题。乡村旅游业在乡村发展中具有相当大的潜力。

解决土地问题,规划未来社区,核心在于让乡村变得更加“宜居宜游宜业”,让更多人留在乡村,也要让更乡村的资源“走出去”,更多城市游客走进来,进而推动乡村振兴。在这一范畴内,农文旅的想象空间是在持续增加的。

在叶兴庆看来,未来乡村的打造,就是在盘活土地的基础上,注入更多产业,包括休闲观光、生态旅游、文创、民宿等,以多元化的产业形态去支撑未来社区的建设,避免房地产化,而成为又一个走向误区的“特色小镇”。

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